Mülk sahiplerine en fazla sorun yaşatan ve dava nedeni olan konu kira alamamaktır. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344,346, 354. maddelerce açıklanır. TBK’ye göre kiracı, mülk sahibine belirlenen günde ve gecikme olmaksızın kirayı ödemekle yükümlüdür. Bu sayede mülk sahiplerinin yazılı bir metin halinde kira sözleşmesi bulundurmaları zorunlu değildir. Yazılı bir metin dava sırasında kanıt niteliği taşır. Ancak kiracının kirayı ödememesi için yazılı metin olmaması durumu bir mazeret oluşturmaz. Türk Borçlar Kanunu’nda belirli şartlarca çizilen çerçeve etrafında kiracı kirayı ödemek zorundadır. Ödeme yapmayan kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bu süreç uzun ve zahmet isteyen bir süreçtir. Çünkü günümüzde taşınmaz mülklerin kiralarının ödenmemesi sıkça karşılaşılan davalardandır. Bu nedenle yoğun başvuru alan bu davaların çözümü uzun olur. Kiracıyı tahliye etmek için 3 hukuki yol bulunur.

1.     İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açmak

Mülk sahibi, kiracıya belirttiği tarih ya da tarih aralığında kirasını almalıdır. Bu zaman diliminde ödeme almayan mülk sahibi, kiracıya ihtar yollama hakkına sahip olur. 1 yıl içerisinde 2 ayın kirasını alamayan mülk sahibi, 2. ihtarı kiracıya gönderme hakkı kazanarak davayı açabilir ve taşınmaz için tahliye talebinde bulunabilir. Belirlenen sürede kirayı ödeyen kiracının tahliyesi mümkün değildir. Ancak iki haklı ihtar durumunda kiracıya 2. ihtarın da ulaşması sonucu ödeme alınmasına rağmen tahliye kararı çıkarılabilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme kiracının tahliyesine engel oluşturmaz. Ancak bu davada süre çok önemlidir. Özellikle kira sözleşmesinden 1 ay sonraki süreçte dava açılmalıdır. Çünkü bu 1 aylık süreç hak düşürücü süredir ve kayıp yaşanmaması için dava tarihine dikkat edilmelidir.

2.     Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak

Kiracıdan kira tahsil edilememesi sonucu mülk sahibi icra talebinde bulunabilir. Kiracıya yazılı tebligatın gönderilmesinin ardından en az 10, en fazla 30 gün süre tanınır. Bu süreçte ilk 7 gün içinde kiracı tarafından itiraz hakkı bulunur. 7 gün içinde itiraz hakkına yanıt vermeyen ve 30 gün içinde ödeme yapmayan kiracı temerrüde düşmüş olur ve hakkında tahliye talebi kesinleşir. 7/30 gün icra takibi denen bu yolda ödeme alamayan mülk sahibi aynı zamanda kira sözleşmesini feshetme hakkına da sahip olur.

3.     Tahliye Taahhütnamesi ile

Tahliye talepli icra takibi ve iki ihtar çekme yöntemine göre daha zahmetsiz gerçekleşen bu yöntemde kiracı mülkü kiralarken sözleşmede taşınmaz konutu boşaltacağı tarihi belirtir. Bu belgeye onay veren mülk sahibi de kiralanan süreden mülkün boşaltılacağı süreye kadar kira almalıdır. Sürecin sonunda mülk boşaltılmamış ise tahliye kararı çıkartabilir. Bu taahhütname kiracının iradesine dayanır. Taahhütname kira sözleşmesinden en az 1 gün sonra çıkarılmalıdır. Yargıtay aynı gün imzalanan kira sözleşmesini ve taahhütnameyi geçersiz kabul eder. Taşınmazın boşaltılacağı tarihin sonrasındaki 30 günde kiracı mülkü boşaltmazsa, mülk sahibi direkt icra dairesine başvurabilir.

Kira takibi ve ödenmeyen kira borcu için arabulucuya başvurmak maliyeti daha az bir işlem olup çözüme giden bir yol olarak değerlendirilebilir. Tebligatların ulaşması ve itiraz sürelerine göre hem süreci kısaltabilir hem de maddi yükü kısabilir. Her şarta rağmen ödeme yapmayan kiracıyı tahliye etmek mümkündür ve yukarıdaki prosedürlerce gerçekleştirilir.

Daha fazla bilgi ve sorularınız için: Hukuki Danışmanlık ve İzmir Avukat Büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.