Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem Pandemi Sonrası Kiracı ve Kiralayan Hakları

Pandemi, kira sözleşmelerindeki düzenlemeleri ve tarafların haklarını önemli ölçüde etkilemiştir.

Pandemi sonrası dönemde, kira sözleşmelerinde önemli değişiklikler yaşanmıştır. Vural & Altun markası altında, kiracı ve kiralayan haklarında esneklik ve sağlık protokolleri öne çıkmaktadır. Mücbir sebep hükümleri ve pandemiye bağlı işyeri kapatmaları, kira ödeme yükümlülüklerini etkilemiş ve taraflar arasında yeni hukuki düzenlemeleri zorunlu kılmıştır. İşyeri ve konut kiralarında pandeminin etkileri farklılık göstermektedir, bu da yasal rehberlik ve stratejik planlama gerektirmektedir.

Pandemi sonrası kira sözleşmeleri kısmi olarak değişikliğe uğramıştır. Aslında büyük farklar olmasa da pandemi dönemindeki durumlar mülk sahiplerini ve kiracıları yakından ilgilendirmektedir.

Pandemi Sonrası Kira Sözleşmelerindeki Değişiklikler

Pandemi dönemi ve sonrasında kira sözleşmelerine eklenen yeni maddeler, kiracı ve kiralayanlar arasında hak ve sorumluluklarda değişikliklere neden oldu. Kiracılar için esneklik ve kira indirimi gibi talepler artarken, kiralayanlar ise sağlık ve güvenlik protokollerinin uygulanmasını içeren yeni düzenlemeler ekledi. Bu protokoller, kiralanan alanların temizliği, sosyal mesafe kuralları ve pandemi durumunda kira ödemelerinin askıya alınması gibi konuları kapsar. Pandeminin etkisiyle, kiracılar ve kiralayanlar arasında daha fazla işbirliği ve esneklik talep edilirken, sağlık ve güvenlik önlemleri kira sözleşmelerine entegre edilerek tarafların korunması sağlanır. Kiracı hakları burada açık bir şekilde belirgindir.

Yasalarda açıkça tanımlanmamış olan mücbir sebep kavramı, Yargıtay içtihatlarına dayanarak “borçludan kaynaklanmayan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağan dışı durumlar” olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmelerinde taraflar, belirli kurallara uyarak mücbir sebep hallerini düzenleyebilirler. Coronavirüs salgını mücbir sebep olarak kabul edilip edilmeyeceğini belirlemek için, öncelikle sözleşmenin maddeleri incelenmeli ve salgın hastalıkların mücbir sebep olarak kabul edilip edilmediği tespit edilmelidir. Eğer açık bir hüküm bulunuyorsa, salgın mücbir sebep olarak kabul edilir ve sözleşmeden doğan borçların ifası noktasında belirlenen hükümler uygulanır. Ancak, somut duruma bağlı olarak taraflar sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olabilirler. Eğer sözleşmede mücbir sebep halleri düzenlenmiş ancak salgın hastalıklar açıkça belirtilmemişse, mücbir sebep maddesi somut duruma göre yorumlanır. Bu yorumda coronavirüsün kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi, alınan tedbirler ve somut olayın şartları dikkate alınır.

Kiracı Haklarının Korunması

Kiralayan hakları ile ilgili olarak öncelikle, İç İşleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli genelgesiyle belirli işyerlerinin kapatılmasıyla, kiracıların kira ödeme yükümlülükleri ve kira sözleşmelerinin devamı konusunda belirsizlikler ortaya çıkmıştır. Faaliyeti durdurulan işyerlerinde, kiracılar kira ödeme yükümlülüğünden muaftır, çünkü kiraya veren kiralananı kullanıma hazır halde tutamamaktadır. Bu nedenle, kiracıların kira bedelini ödememe hakkı doğmuştur. Ancak, pandemi nedeniyle faaliyetlerini sürdüremeyen işyerleri için 7226 sayılı Geçici Kanun kapsamında kira ödemelerinin ertelenmesi sağlanmıştır. Bu düzenleme sadece işyerleri için geçerli olup, konut kiraları için kira borçları devam etmektedir. Ancak, icrai işlemlerin ertelenmesiyle kiraya verenler tahliye talebinde bulunamamaktadır.

Pandemi sürecinde, ekonomik hayatın duruşa geçeceği öngörüsüyle yapılan düzenleme, kiracıların haklarını korumayı amaçlamaktadır. Ancak, kiracılar bu süreçte birikmiş kira borçlarını ödemekle yükümlüdür. Faaliyeti durdurulmayan işyerleri için ise kira ödemeleri devam etmektedir. Ancak, geçici kanun maddesi gereği kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye talebi 30 Haziran 2020 tarihine kadar yasaklanmıştır. Kiracılar, kira sözleşmesinde mücbir sebep ve ödeme imkansızlığı gibi hükümlerin bulunması halinde kira bedelini ödemekten kaçınabilir veya kira bedelinin uyarlanması için dava açabilirler. Uyarlanma konusunda taraflar anlaşamazsa kiracılar sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kiralayanın Sorumlulukları ve Hakları

Pandemi sonrası kiracı ve kiralayanların yasal rehberi noktasında; konut kiraları ve iş yeri kiraları bakımından pandeminin etkileri farklılık göstermektedir. Konut kiraları için, pandeminin ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğüne yol açtığı görülmüyor. Bu nedenle, kiracılar, işverenleri tarafından zorunlu olarak ücretsiz izne çıkarılmış olsalar dahi, kira sözleşmesinin gereklerini yerine getirmek zorundadırlar.

İş yeri kiraları için ise 7226 sayılı Kanun’un Geçici Madde 2’siyle 1 Mart 2020 – 30 Haziran 2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenememesi durumunda kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye talebi imkanları kaldırılmıştır. Bu düzenleme, pandemi nedeniyle işletmelerin faaliyetlerinin durdurulması ve ekonomik zorluklarla karşılaşmaları durumunda işletmelere bir süreliğine de olsa rahatlama sağlamaktadır. Ancak bu düzenleme 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanmayacaktır.

Böylece, kiralama sözleşmelerinde yeni normlar işyeri kiraları için getirilen düzenlemeyle birlikte kira sözleşmelerinin akıbeti belirsizleşmiş ve pandeminin işletmeler üzerindeki etkisiyle birlikte işletmelerin faaliyetlerini sürdürme durumlarına göre farklı bir hukuki çerçeve oluşmuştur.

Sözleşme Yönetimi ve Uyum Süreçleri

Evden çalışma, Uluslararası Çalışma Örgütü’nün Evde Çalışma Sözleşmesi’nde, işverenin işyeri dışında, kendi evinde veya belirlediği diğer yerlerde ücret karşılığında iş yapması olarak tanımlanırken, tele çalışma Avrupa Çerçeve Antlaşması’nda, işverenin işyeri dışında yerine getirilebilecek işin bilgi teknolojileri kullanılarak yapıldığı iş organizasyonu olarak ifade edilmiştir.

Türkiye’de ise uzaktan çalışma kavramı 2016’da İş Kanunu’nda yer alarak tanımlanmıştır. İş Kanunu’na göre uzaktan çalışma, işçinin işverenin oluşturduğu iş organizasyonu çerçevesinde evinde veya işyeri dışında teknolojik iletişim araçlarıyla iş yapması ve yazılı olarak kurulan bir iş ilişkisidir.

Uzaktan çalışmanın unsurları arasında işin organizasyonu, mesafe ve teknoloji kullanımı bulunmaktadır. Ayrıca gönüllülük, düzenlilik, süreklilik ve bağımlılık unsurları da önemlidir. Koronavirüs sonrası uzaktan çalışmaya geçenler ilgili kanunlar çerçevesinde uzaktan çalışmaya devam edeceklerdir. Bu kapsamda özlük haklarında herhangi bir eksiklik oluşmamaktadır.

Geleceğe Yönelik Stratejiler ve Öneriler

Gayrimenkul yatırımlarında pandemi etkileri olmuştur. Ancak gayrimenkul her zaman değerlidir. Geleceğe yönelik stratejilerde, pandemi sonrası olası senaryolara karşı hazırlıklı olmak kritik öneme sahiptir. Esneklik ve uyum sağlayabilme, işletmelerin dayanıklılığını artırırken, kiracı ve kiralayan ilişkilerini güçlendirecek uzun vadeli stratejiler geliştirmek de önemlidir. Ayrıca, hukuki anlaşmazlıkları önleme ve çözümleme yöntemlerinin belirlenmesi, işbirliğini ve adil çözümleri teşvik eder. İzmir gayrimenkul avukatı taraflar arasında şeffaf iletişim ve anlayış, gelecekteki belirsizliklere karşı kararlılık ve dayanışmayı sağlayarak daha sağlam bir temel oluşturur.

Soru: Pandemi sonrası kira sözleşmelerinde hangi önemli değişiklikler Vural & Altun tarafından öne çıkarılmıştır?

Cevap: Vural & Altun, pandemi sonrası kira sözleşmelerinde sağlık ve güvenlik protokollerini, esnek ödeme seçeneklerini ve mücbir sebep hükümlerini ön plana çıkarmıştır. Bu değişiklikler, hem kiracı hem de kiralayanların karşılaştığı zorluklara uyum sağlamalarına ve yasal haklarını korumalarına yardımcı olmak için yapılmıştır. Özellikle işyerleri için pandemiye bağlı kapatmalar ve ekonomik zorluklar dikkate alınmış, işletmelerin faaliyetlerini sürdürmeleri için geçici yasal düzenlemeler getirilmiştir.

Pandemi Sonrası Gayrimenkul Pazarının Analizi

Pandemi sonrası gayrimenkul hukukunda pazarın analizi, belirgin etkileri ve toparlanma sürecini inceler. Piyasada pandeminin yarattığı belirsizliklerle birlikte kiracılar ve kiralayanlar için fırsatlar ve riskler ortaya çıkar. Uygun fiyatlarla yeni yatırım fırsatları doğabilirken, kira gelirlerindeki belirsizlikler risk oluşturabilir. Yatırım kararlarını etkileyen makroekonomik faktörler arasında enflasyon, faiz oranları ve istihdam seviyeleri yer alır. Bu faktörler, gayrimenkul piyasasındaki talep ve arz dengesini etkileyerek yatırımcıların kararlarını şekillendirir.

Yenilenen Kira Sözleşmeleriyle Güçlü ve Güvenli İlişkiler

Pandemi sonrası dönemde yenilenen kira sözleşmeleri, kiracı ve kiralayan ilişkilerindeki önemi artırmıştır. Hukuki süreçlerin ve düzenlemelerin, bu ilişkilere katkısı büyüktür; çünkü güvenlik ve şeffaflık sağlar. Kiracı ve kiralayanlar için pratik tavsiyeler arasında düzenli iletişim, esneklik ve karşılıklı anlayış önemlidir. Gelecek adımlar için ise uzun vadeli planlama, risk yönetimi ve işbirliği vurgulanmalıdır. Bu şekilde, yenilenen kira sözleşmeleriyle güçlü ve güvenli ilişkiler kurulabilir, taraflar arasında sağlam bir temel oluşturulabilir.

İlgili konularda diğer makalalerimiz de dikkatinizi çekecektir.