Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Hisseli tapuda habersiz satış, bir taşınmazın hissedarlarından birinin diğer hissedarları bilgilendirmeden yaptığı satış işlemidir. Türkiye’de sıkça karşılaşılan bu durum, taşınmaz sahipleri arasında hukuki anlaşmazlıkların yaşanmasına neden olabilir. 

Hisseli mülkiyetin doğası gereği, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, bu tür satış işlemlerinin hukuki boyutlarını daha karmaşık hale getirebilir. Habersiz satışlar, diğer hissedarların hak kaybına uğramasına veya mülkiyet üzerinde kontrol kaybı yaşamasına yol açabilir. 

Bu yazıda, hisseli tapuda habersiz satışın ne anlama geldiğini, nasıl engellenebileceğini ve bu tür satışların iptal edilip edilemeyeceğini adım adım ele alacağız.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Nedir?

Hisseli tapuda habersiz satış, bir taşınmazın hissedarlarından birinin diğer hissedarları bilgilendirmeden, kendi hissesini üçüncü bir kişiye devretmesidir. Türk Medeni Kanunu‘na göre , bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlara hisseli mülkiyet denir.

 Bu mülkiyet türünde, her bir hissedarın kendi payı üzerinde tasarruf hakkı bulunmaktadır. Ancak, diğer hissedarları bilgilendirmeden yapılan satışlar, taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olan kişiler için sorunlar yaratabilir.

Habersiz satışlar, genellikle güven eksikliğine, mülkiyet üzerinde kontrol kaybına ve uzun sürebilecek hukuki süreçlere yol açar. Kanunen, bir hissedar kendi hissesini satma hakkına sahip olsa da, bu durum diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkını kullanmasına engel değildir. 

Ön alım hakkı, hissedarların, taşınmazın üçüncü bir kişiye satışını iptal ederek hisseyi satın alabilmelerini sağlayan bir haktır. Bu nedenle, hissedarlar arasındaki ilişkiler ve iletişim, bu tür anlaşmazlıkların önlenmesinde büyük önem taşır.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir Mi?

Hisseli tapuda habersiz satış, bir taşınmazın hissedarlarından birinin diğer hissedarları bilgilendirmeden, kendi hissesini üçüncü bir kişiye devretmesidir. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlara hisseli mülkiyet denir. Bu mülkiyet türünde, her bir hissedarın kendi payı üzerinde tasarruf hakkı bulunmaktadır. Ancak, diğer hissedarları bilgilendirmeden yapılan satışlar, taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olan kişiler için sorunlar yaratabilir.

Habersiz satışlar, genellikle güven eksikliğine, mülkiyet üzerinde kontrol kaybına ve uzun sürebilecek hukuki süreçlere yol açar. Kanunen, bir hissedar kendi hissesini satma hakkına sahip olsa da, bu durum diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkını kullanmasına engel değildir. Ön alım hakkı, hissedarların, taşınmazın üçüncü bir kişiye satışını iptal ederek hisseyi satın alabilmelerini sağlayan bir haktır. Bu nedenle, hissedarlar arasındaki ilişkiler ve iletişim, bu tür anlaşmazlıkların önlenmesinde büyük önem taşır.

Habersiz Hisseli Tapu Satışı Nasıl Engellenir?

Habersiz hisseli tapu satışını engellemek için hissedarlar birkaç hukuki ve pratik önlem alabilir. Bu önlemler, taşınmaz üzerindeki hak kayıplarını önlemeye ve olası uyuşmazlıkları azaltmaya yöneliktir:

1. Ön Alım (Şufa) Hakkını Kullanmak: Türk Medeni Kanunu’na göre, bir hissedar kendi payını sattığında diğer hissedarlar, satış işlemini öğrenmelerinin ardından ön alım hakkını kullanarak hisseyi aynı şartlarda satın alabilir. Bu hak, habersiz satışları etkisiz hale getirmek için önemli bir araçtır.
2. Hissedarlar Arasında Sözleşme Yapmak: Hissedarlar, taşınmazın satışıyla ilgili önceden yazılı bir anlaşma yaparak satış işlemlerini belirli kurallara bağlayabilir. Bu tür bir sözleşme, satışı diğer hissedarların onayına bağlayabilir.
3. Tapuya Şerh Koydurmak: Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak satış kısıtlaması şerhi koyulabilir. Bu şerh, taşınmaz üzerindeki herhangi bir hisse devrinin diğer hissedarların izni olmadan gerçekleşmesini önleyebilir.
4. İyi İletişim ve İşbirliği: Hissedarlar arasında açık ve sağlıklı bir iletişim kurulması, habersiz satışların önüne geçmek için pratik bir yöntemdir. Ortak bir plan oluşturmak, taşınmazın geleceğiyle ilgili belirsizlikleri azaltır.

Bu adımlar, hem hukuki güvence sağlamak hem de ortaklık ilişkilerinde sorun yaşamamak için etkili yöntemlerdir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış İptal Edilebilir Mi?

Hisseli tapuda habersiz satış, diğer hissedarlar tarafından iptal edilebilir, ancak bu durum belirli koşullara bağlıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre, hissedarların ön alım (şufa) hakkı bu tür satışlarda devreye girer ve iptal talebinin temel dayanağıdır.

Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Habersiz yapılan bir satışta, diğer hissedarlar satış işlemini öğrendikten sonra belirli bir süre içinde (genellikle 3 ay içinde) mahkemeye başvurarak bu hakkı kullanabilir. Bu durumda, satış iptal edilir ve hisse, öncelikli olarak hissedara devredilir.

Satış İptali İçin Diğer Şartlar:

• Satış işleminin usulsüz yapılmış olması, örneğin hissedarlar arasında bir anlaşmaya aykırı olması durumunda, mahkeme iptal kararı verebilir.
• Tapuya şerh konulmuşsa ve bu şerhe aykırı bir satış gerçekleşmişse, iptal mümkün hale gelir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:
Habersiz satışın iptali için hukuki sürecin zamanında başlatılması çok önemlidir. Ayrıca, mahkeme kararı alınana kadar satış geçerli kabul edilir, bu nedenle hukuki destek almak ve süreci profesyonel bir şekilde yönetmek faydalı olacaktır.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Zamanaşımı Süresi

Hisseli tapuda habersiz satış durumunda, diğer hissedarların yasal haklarını kullanabilmeleri için belirli bir zamanaşımı süresi bulunur. Bu süre, Türk Medeni Kanunu’na göre, satış işleminin öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlar ve belirli sınırlarla sınırlıdır.

Zamanaşımı Süresi Nedir?
Genel olarak, hissedarlar, habersiz satış işlemini öğrendikten sonra 3 ay içinde harekete geçmelidir. Bu süre içinde hukuki işlem başlatılmazsa, diğer hissedarların itiraz hakkı sona erer. Bununla birlikte, satışın üzerinden 2 yıl geçmesi durumunda da, öğrenme tarihi ne olursa olsun, hak düşer.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Zamanaşımı süreleri kesin olup, hukuki süreçlerin bu süreler içinde başlatılması zorunludur.
• Sürelerin hesaplanmasında, satışın öğrenildiği tarih esas alınır.

Bu tür davalarda, taşınmazın bulunduğu bölgeye hâkim bir gayrimenkul avukatından destek almak oldukça önemlidir. Özellikle bölgesel mevzuat ve yerel uygulamalar, davanın seyrini etkileyebilir. Örneğin, İzmir’de bir taşınmaz için yaşanan bir anlaşmazlıkta, İzmir gayrimenkul avukatı ile çalışmak hem zamandan tasarruf sağlayacak hem de sürecin daha etkin bir şekilde yönetilmesine yardımcı olacaktır.

Hissedarların hak kaybına uğramamak için zamanaşımı sürelerini kaçırmamaları ve profesyonel bir avukata danışmaları önemlidir. Yerel bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, bu süreçte alacağınız en doğru karar olabilir.