Hisseli Tapu Ne Demektir? Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu bir tapu çeşididir. Bu tapu türünde her hissedar, taşınmaz üzerinde belirli bir paya sahiptir ve bu paylar genellikle tapu kaydında belirtilir. Peki, hisseli tapu satışı nasıl gerçekleşir ve bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler nelerdir? Bu yazımızda, hisseli tapunun ne anlama geldiğini ve satış işlemlerinin detaylarını ele alacağız.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu belgeleyen tapu türüdür. Bu tapu türü, taşınmaz üzerindeki her bir hissedarın payını belirler, ancak genellikle taşınmazın fiziksel olarak hangi kısmına sahip olunduğu belirtilmez. Yani, hissedarlar taşınmazın tamamına ortak bir şekilde sahiptir ve sahiplik, pay oranlarına göre paylaşılır.

Hisseli tapunun özellikleri şunlardır:

• Ortak Mülkiyet: Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin eş zamanlı mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
• Pay Oranları: Hissedarların sahip olduğu pay oranları tapu senedinde açıkça belirtilir. Bu oranlar eşit olabileceği gibi, farklılık da gösterebilir.
• Fiziksel Bölünme Yoktur: Taşınmazın hangi kısmının kime ait olduğu belirlenmez. Tüm hissedarlar taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir.
• Karar Alma Süreci: Hissedarların taşınmazla ilgili önemli kararlar alması genellikle oy birliği veya belirli bir çoğunlukla gerçekleşir.

Hisseli tapular çoğunlukla miras yoluyla ya da ortaklaşa yapılan satın alımlar sonucu ortaya çıkar. Örneğin, bir taşınmazın miras kalması durumunda, tüm mirasçılar taşınmaz üzerinde hissedar olabilir. Aynı şekilde, birden fazla kişinin bir araya gelerek bir taşınmaz alması da hisseli tapu oluşumuna neden olur.

Hisseli tapu mülkiyeti, sahiplik avantajları kadar bazı zorlukları da beraberinde getirir. Özellikle, taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda hissedarlar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu durumlarda, tapu paylarının devri veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları gündeme gelebilir.

Hisseli Tapunun Zararları Nelerdir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda çeşitli avantajlar sunsa da, ciddi dezavantajlar ve zorluklar barındırabilir. Bu sorunlar, özellikle hissedarlar arasında anlaşmazlıkların ortaya çıkması durumunda daha belirgin hale gelir. İşte hisseli tapunun zararları:

1. Anlaşmazlık Riski

Hissedarlar arasında taşınmazın kullanımı, yönetimi veya hisseli tapu satışı gibi konularda anlaşmazlık yaşanabilir. Örneğin, bir hissedar taşınmazın tamamının satılmasını isterken diğerleri buna karşı çıkabilir. Bu tür uyuşmazlıklar, uzun hukuki süreçlere ve ilişkilerin bozulmasına yol açabilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu)

Hisseli tapuda hisse satışı yapmak isteyen bir hissedar, diğer hissedarlarla uzlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i Şüyu) açılabilir. Bu davalarda mahkeme, taşınmazın satışına karar verebilir ve satış açık artırma yoluyla gerçekleşir. Bu durum, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasına neden olabilir.

3. Satış Sürecindeki Engeller

Hisseli tapu satmak, tam mülkiyetli bir taşınmazı satmaya göre daha karmaşık bir süreçtir. Hissedarlar, kendi paylarını üçüncü kişilere satmak istediklerinde, diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı devreye girer. Bu hak, satış sürecini uzatabilir ve potansiyel alıcıları caydırabilir.

4. Taşınmazın Kullanımında Sorunlar

Hisseli tapulu taşınmazlarda, taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda hissedarlar arasında fikir ayrılıkları olabilir. Örneğin, bir hissedar taşınmazı kiraya vermek isterken diğerleri buna itiraz edebilir. Bu durum, taşınmazın ekonomik olarak değerlendirilmesini zorlaştırır.

5. Değer Kaybı Riski

Hisseli tapulu taşınmazlar, alıcılar tarafından genellikle daha az tercih edilir. Bu durum, hisseli tapu satışı sürecinde taşınmazın değer kaybetmesine yol açabilir. Ayrıca, hissedarlar arasında yaşanan anlaşmazlıklar taşınmazın bakım ve kullanımını olumsuz etkileyerek değer kaybını artırabilir.

6. Finansman ve Yatırım Zorlukları

Hisseli tapuda hisse satışı yapılması ya da taşınmazın finansal teminat olarak kullanılması, bankalar tarafından genellikle riskli görülür. Bu durum, taşınmazın kredi ile değerlendirilmesini veya yatırım amaçlı kullanılmasını zorlaştırabilir.

Hisseli tapu, mülkiyet paylaşımı nedeniyle çeşitli zorluklar ve riskler barındırır. Özellikle hisseli tapu satmak veya hisseli tapuda hisse satışı yapmak isteyen hissedarlar, yasal prosedürler ve diğer hissedarların hakları nedeniyle çeşitli engellerle karşılaşabilir. Bu tür durumlarda, uzman bir danışmandan destek almak ve yasal hakları detaylı bir şekilde incelemek büyük önem taşır.

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapu satışı, bir taşınmazın mülkiyetine sahip hissedarların paylarını başka bir kişiye devretme sürecidir. Ancak bu süreç, tek bir mülk sahibinin yaptığı satıştan daha karmaşık bir yapıya sahiptir. Hisseli tapuda her hissedarın sahip olduğu hakların korunması gerektiği için belirli yasal düzenlemeler çerçevesinde işlem yapılır. İşte hisseli tapu satışına ilişkin detaylar:

1. Hisseli Tapu Satışı Süreci

Hisseli tapulu bir taşınmazda, bir hissedar payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde izlenecek adımlar şunlardır:

• Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Hissedar, tapu müdürlüğüne başvurarak satış işlemini başlatır. Tapu kaydında hisselerin oranları net olarak belirtilmiş olmalıdır.
• Ön Alım (Şufa) Hakkı: Hisseli tapuda diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı bulunur. Bu hak, üçüncü bir kişiye yapılan satışlarda devreye girer ve diğer hissedarların yeni alıcıya itiraz hakkını doğurur.
• Satış İşleminin Tamamlanması: Şufa hakkı kullanılmazsa, satış işlemi alıcı ve satıcının tapuda hazır bulunmasıyla gerçekleştirilir.

2. Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi

Hissedarların satışa itiraz edebilmesi için belirli bir hisseli tapu satışına itiraz süresi bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu’na göre, diğer hissedarlar, satışın kendilerine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde veya satışın gerçekleşmesinden itibaren 2 yıl içinde şufa hakkını kullanabilir. Bu süreler içinde itiraz edilmezse, satış kesinleşir ve yeni alıcı hissedar olarak tapuya kaydedilir.

3. Hisseli Tapuda Vekaletle Satış

Hissedarlar, taşınmaz üzerindeki hisselerini kendileri satabilecekleri gibi vekaletname yoluyla da satış yapabilir. Hisseli tapuda vekaletle satış yapmak isteyen bir hissedar, noter onaylı bir vekaletname düzenleyerek yetkilendirdiği kişi aracılığıyla satış işlemini gerçekleştirebilir. Ancak vekaletnamenin satış yetkisini açıkça içermesi ve tapu müdürlüğünde kabul edilmesi gerekir.

4. Şufa Hakkının Kullanılması

Hisseli tapuda diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı (şufa hakkı) şu şekilde işler:

• Hissedar, satıştan haberdar olduktan sonra mahkemeye başvurarak şufa hakkını kullanabilir.
• Bu hak, yalnızca satış işlemi tamamlandıktan sonra kullanılabilir. Satış öncesinde şufa hakkı talep edilemez.
• Mahkeme, taşınmazın bedelinin ödenmesi koşuluyla, satılan hisseyi diğer hissedara devreder.

5. Hisseli Tapu Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hisseli tapu satışı yaparken şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Diğer hissedarların şufa hakkı süresince taşınmaz üzerinde herhangi bir kullanım değişikliği yapılmamalıdır.
• Satış bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi ve tapuda belirtilen oranların doğru kaydedilmesi önemlidir.
• Satış işlemlerinde yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi, gelecekte doğabilecek itiraz ve davaların önüne geçecektir.

Hisseli tapu satışı, hem satıcı hem de alıcı için dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Özellikle hissedarlar arasındaki şufa hakkı ve satışa itiraz süreleri gibi yasal düzenlemeler, bu işlemleri karmaşık hale getirebilir. Bunun yanı sıra hisseli tapuda vekaletle satış gibi yöntemler, hissedarlar için işlem kolaylığı sağlayabilir. Bu nedenle, hisseli tapu satışı işlemlerinde uzman bir hukukçudan destek almak önemlidir.

Hisseli Tapu Satışı İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Hisseli tapu satışı işlemleri, yasal prosedürler ve doğru belgelerin hazırlanması ile gerçekleştirilebilir. Hisseli tapulu bir taşınmazın satışında eksiksiz ve doğru evraklarla tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmak süreci hızlandırır. İşte hisseli tapu satışı için gerekli olan evraklar ve detaylı açıklamaları:

• Kimlik Belgesi: Satıcı ve alıcının geçerli bir kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, pasaport ya da kimlik kartı) ibraz etmesi gereklidir. Fotokopileri alınır, ancak işlemler sırasında orijinal belgelerin de gösterilmesi istenir.

• Tapu Belgesi: Satışı yapılacak taşınmazın hisseli tapu belgesi, işlemlerin temelini oluşturur. Tapu belgesinde taşınmazın ada, parsel ve hisse oranları gibi bilgiler yer alır. Bu belge, tapu müdürlüğüne başvuru sırasında sunulmalıdır.

• Güncel Taşınmaz Değer Beyanı: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınacak emlak beyan değeri belgesi, taşınmazın satışında beyan edilmesi gereken minimum değeri gösterir. Bu belge, satış işlemlerinin doğru vergi hesaplaması için gereklidir.

• Fotoğraf: Tapu müdürlüğü, genellikle alıcı ve satıcıdan birer vesikalık fotoğraf talep eder. Bu fotoğraflar, tapu kayıt işlemlerinde kullanılmak üzere alınır.

• Satıcı ve Alıcı İkametgah Belgesi: Satış işlemlerinde tarafların adres bilgilerini içeren bir ikametgah belgesi veya adres beyan formu gerekebilir.

• Vekaletname (Gerekirse): Eğer hisseli tapu satışı işlemleri vekaletle yapılacaksa, noter onaylı bir vekaletname ibraz edilmelidir. Bu vekaletnamede, vekil tayin edilen kişinin tapu satışı işlemlerinde yetkilendirildiği açıkça belirtilmelidir.

• Vergi Numarası (Yabancı Uyruklu Alıcılar İçin): Yabancı uyruklu bir alıcı söz konusu ise, alıcının Türkiye’de geçerli bir vergi numarasına sahip olması gereklidir. Bu numara, vergi dairesinden temin edilebilir.

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Satışı yapılan taşınmazın Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi, tapu işlemleri sırasında ibraz edilmelidir. Bu sigorta, taşınmazın yasal işlemleri için zorunlu tutulmaktadır.

• Tarafların İletişim Bilgileri: Alıcı ve satıcının telefon numarası, e-posta adresi gibi iletişim bilgileri, tapu müdürlüğünde işlenmek üzere talep edilebilir.

• Taşınmaz Üzerindeki Borç ve İpotek Durumunun Belirlenmesi: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir borç kaydı bulunuyorsa, bu durum tapu müdürlüğüne bildirilmelidir. İlgili belgeler, satışın sorunsuz tamamlanması için gerekebilir.

• Ön Alım Hakkına İlişkin Belgeler (Varsa): Eğer hisseli tapuda diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı devreye girdiyse ve bu hak kullanıldıysa, bununla ilgili belgeler de tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Hisseli tapu satışı işlemlerinde doğru evraklarla başvuruda bulunmak, işlemlerin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını sağlar. Belgelerin eksik veya hatalı olması durumunda, satış işlemleri gecikebilir veya iptal edilebilir.

Hisseli Tapu Satış Randevusu Nasıl Alınır?

Hisseli tapu satış işlemleri için tapu müdürlüğünden randevu almak, işlemlerin düzenli ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesi için gereklidir. Türkiye’de tapu randevusu işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu online hizmetler veya çağrı merkezi üzerinden kolaylıkla yapılabilir. İşte hisseli tapu satış randevusu almanın detayları:

Hisseli tapu satış randevusu almak için aşağıdaki yöntemlerden biri kullanılabilir:

• Web Sitesi Üzerinden Randevu: Tapu randevusu almak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Randevu Sistemi web sitesi ziyaret edilebilir. Buradan gerekli bilgiler doldurularak randevu oluşturulur.
• ALO 181 Çağrı Merkezi: Tapu müdürlüklerine randevu almak için ALO 181 hattı aranabilir. Bu hizmet, özellikle internet erişimi olmayan kişiler için idealdir.
• E-Devlet Üzerinden Randevu: E-Devlet Kapısı’na giriş yaparak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün randevu sistemine erişim sağlanabilir.

Hisseli Tapu Satış Başvurusu Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu satış başvurusu, taşınmaz üzerindeki hisseyi devretmek isteyen hissedarların, tapu müdürlüğüne başvurmasıyla gerçekleşir. İşte başvuru süreci adım adım:

1. Gerekli Belgelerin Hazırlanması
   • Tapu belgesi.
   • Satıcı ve alıcının kimlik belgeleri.
   • Emlak beyan değerini gösteren belge (belediyeden alınır).
   • Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi.
2. Tapu Müdürlüğünden Randevu Alınması
   • Tapu Randevu Sistemi, ALO 181 veya E-Devlet üzerinden randevu alınır.
3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
   • Randevu günü satıcı ve alıcı, belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
   • Hisseli tapu satış işlemi başlatılır ve gerekli harçlar yatırılır.
4. İşlemlerin Tamamlanması
   • Tapu müdürlüğünde işlem onaylanır.
   • Hissedar değişikliği tapu kayıtlarına işlenir.

Başvuru sürecinin sorunsuz ilerlemesi için belgelerin eksiksiz hazırlanması ve randevu saatine uyulması önemlidir.

Hisseli Tapu Satış Masrafları

Hisseli tapu satışı sırasında ödenmesi gereken masraflar şunlardır:

• Tapu Harcı: Satış bedelinin %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından ödenir.
• Döner Sermaye Ücreti: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenir.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Geçerli bir DASK poliçesi ibraz edilmelidir.
• Noter Ücreti: Vekaletname ile satış yapılacaksa noter masrafı eklenir.
• Vergiler: Gelir vergisi veya diğer taşınmazla ilgili vergiler ödenmelidir.

Bu masrafların eksiksiz hazırlanması, satış sürecini hızlandırır.

Hisseli tapu Noter Satışı Olur mu?

Hisseli tapu satış işlemleri noterlerde yapılamaz. Türk hukuk sistemine göre taşınmaz mülkiyetinin devri yalnızca tapu müdürlüklerinde resmi satış işlemiyle gerçekleştirilir.

Noterler, taşınmaz satışına dair satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir. Bu sözleşme, taraflar arasında gelecekte yapılacak bir satışın taahhüdünü içerir, ancak taşınmazın mülkiyetini devretmez. Hisseli tapu satışını tamamlamak için tapu müdürlüğünde resmi işlem yapılması zorunludur.

Hisseli Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu devri, yalnızca tapu müdürlüklerinde yapılır. İşlem için gerekli belgeler; tapu belgesi, kimlik, DASK poliçesi ve emlak beyan değeridir. Tapu Randevu Sistemi, ALO 181 veya E-Devlet üzerinden randevu alınır. Randevu günü, belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde işlem yapılır, harçlar ödenir ve devri tamamlanır.

Hisseli Tapuda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?

Hisseli tapuda anlaşmazlık durumlarında, tarafların yasal haklarını kullanması gerekebilir. Bu tür durumlarda en sık başvurulan yöntemler:

• Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu): Hissedarlar arasındaki anlaşmazlık çözülmezse, mahkemeye başvurularak taşınmazın ortaklığı sona erdirilir. Mahkeme, taşınmazı ya satışa çıkarır ya da hissedarlar arasında bölüştürür.
• Şufa (Ön Alım) Hakkı: Hissedarlar arasında yapılan satışlarda, diğer hissedarların öncelikli alım hakkı bulunur. Bu hak, mahkeme aracılığıyla kullanılabilir.

Anlaşmazlık durumlarında hukuki destek almak, sürecin doğru şekilde yönetilmesini sağlar.

Hisseli tapu işlemleri, ortak mülkiyet yapısından kaynaklanan yasal hak ve sorumlulukları içerdiği için dikkatle yönetilmesi gereken süreçlerdir. Hissedarlar arasında satış, devir veya anlaşmazlık durumlarında ortaya çıkabilecek hukuki riskler, hem maddi kayıplara hem de uzun süren hukuki süreçlere neden olabilir.

Bu nedenle:

• Hisseli tapu işlemlerinde hukuki danışmanlık almanız, haklarınızı korumak için kritik öneme sahiptir.
• Anlaşmazlık durumlarında ortaklığın giderilmesi veya şufa hakkı kullanımı gibi yasal süreçler için uzman bir avukattan destek almanız önerilir.
• Özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul avukatları, yerel mevzuata ve taşınmazın bulunduğu bölgeye özel süreçlere hakimiyetleriyle avantaj sağlar. Örneğin, bir İzmir gayrimenkul avukatı, hem yerel mahkemelerde işlemlerin hızlı ilerlemesine yardımcı olur hem de doğru çözüm yolları sunar.

Bu tarz işlemlerde bölgesel bir avukatla çalışmak, süreçlerinizi daha etkili ve güvenli şekilde tamamlamanızı sağlar.